Hypotéky na Slovensku

Hypotéka je dlhodobý úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Banky na Slovensku zatiaľ akceptujú iba tuzemskú nehnuteľnosť, ktorú žiadateľ o hypotéku nemusí vlastniť (predmetom zabezpečenia môže byť napr. aj rodičovský dom).

1-40 rokov, pričom splatnosť úveru by nemala presiahnuť 70. rok života najstaršieho žiadateľa. V individuálnych prípadoch je možná aj splatnosť presahujúca 70. rok najstaršieho žiadateľa. Minimálny vek je 18 rokov. Splatnosť úveru nad 30 rokov podlieha regulačným opatreniam.

Hypotéku môžete využiť na kúpu nehnuteľnosti, vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), vysporiadanie dedičstva, výstavbu, rekonštrukciu, údržbu nehnuteľnosti, refinancovanie úverov, konsolidáciu úverov a bezúčelovo (Americká hypotéka), pričom účely je možné aj kombinovať.

O hypotéku môžete požiadať, ak spĺňate nasledovné základné kritériá:

• vek 18 a viac rokov,
• ste občan SR alebo ak ste cudzinec, máte trvalý, prípadne prechodný pobyt na Slovensku individuálne podľa podmienok jednotlivých bánk,
• máte bankou akceptovateľný príjem a viete ho vydokladovať za určité obdobie, ktoré banka vyžaduje podľa interných podmienok,
• nie ste v omeškaní so splácaním úverových záväzkov, nemáte dlhy voči štátu, exekúcie a nie ste vedený v registri úpadcov (ojedinelé delikvencie na úveroch, dlžné sumy na odvodoch, exekúcie sa posudzujú individuálne)
• máte doklady k účelu úveru,
• disponujete vhodnou nehnuteľnosťou, ktorá bude predmetom zabezpečenia úveru (ak nemáte vybranú nehnuteľnosť, niektoré banky pri konkrétnych účeloch môžu posúdiť bonitu aj s možnosťou doplnenia nehnuteľnosti neskôr)
• spĺňate podmienky podľa regulačných opatrení

Banky akceptujú rôzne zdroje príjmu. Medzi najčastejšie akceptovateľné zdroje príjmu patria:
 
trvalý pracovný príjem zo zamestnania na Slovenku, trvalý pracovný pomer zo zamestnania v zahraničí, SZČO/slobodné povolanie, príjem z vlastnej spoločnosti, starobný, výsluhový dôchodok, doktorandské štipendium. Individuálne môže byť ako hlavný zdroj príjmu aj príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Ako ďalší zdroj príjmu môže byť rodičovský alebo materský príspevok, invalidný, vdovský, vdovecký dôchodok, dohoda o pracovnej činnosti. Príjmy je možné kombinovať.

Vhodný predmet zabezpečenia je byt, rodinný dom, pozemok určený na výstavbu rodinného domu. Na základe individuálneho posúdenia môže byť vhodný predmet zabezpečenia aj rekreačná nehnuteľnosť určená na celoročné užívanie a apartmán v intraviláne.

Regulačné opatrenia zabezpečujú finančnú stabilitu a zároveň vašu ochranu. Stanovujú pravidlá obozretného poskytovania úverov. Medzi hlavné regulačné opatrenia patrí:
 
• LTV (Loan-to-Value) – ukazovateľ, ktorý vyjadruje pomer výšky úveru k bankou akceptovanej hodnote nehnuteľnosti. Hodnota sa uvádza v percentách. Maximálne LTV nesmie presiahnuť pri novom úvere 90% z hodnoty nehnuteľnosti, pričom úvery s LTV medzi 80% až 90% môžu tvoriť obmedzenú časť úverov. V prípade refinancovania skôr poskytnutého úveru na bývanie zabezpečeného nehnuteľnosťou môže LTV presiahnuť 90% pri splnení ostatných podmienok banky.
• DTI (Debt-to-Income Ratio) – ukazovateľ, ktorý vyjadruje pomer medzi celkovou úverovou angažovanosťou a čistým príjmom jednotlivca alebo viacerých žiadateľov. Výška DTI je obmedzená na 8-násobok ročného príjmu. V prípade viacerých dlžníkov sa najvyšší dlh vypočíta pre každého samostatne.
• DSTI (Debt-Service-to-Income Ratio) – ukazovateľ schopnosti splácať, pri ktorom nesmie presahovať súčet všetkých splátok úverov viac ako 60% z príjmu po odpočítaní životného minima.
• Regulácia na splatnosť úveru – splatnosť úveru môže byť najviac 30 rokov a pre mladších klientov je možnosť získať aj splatnosť na dlhšie obdobie ako 30 rokov v rámci legislatívne stanovených výnimiek.

Vybavenie hypotéky od počiatočnej komunikácie s hypotekárnym špecialistom, vybavenia dokumentácie k posúdeniu, cez podanie žiadosti, komunikáciu ohľadom podmienok, doloženie dokumentov k čerpaniu až po načerpanie úveru je individuálne a závisí od viacerých faktorov. Medzi faktory, ktoré ovplyvňujú časový rozsah vybavenia hypotéky patria napríklad kompletnosť a rozsah dokumentácie potrebnej k posúdeniu žiadosti, interné procesy banky, po schválení úveru porozumenie zmluvných podmienok, vaša časová flexibilita a situácia na trhu. V čase, keď sú úrokové sadzby nižšie, je dopyt po hypotékach vyšší, čo znamená väčší počet klientov a s tým súvisiaci dlhší proces spracovania v banke.

Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) vyjadruje skutočné náklady spojené s úverom v čase schválenia úveru. Do RPMN sa počítajú jednorazové náklady (poplatok za návrh vklad záložného práva do katastra nehnuteľností, poplatok za vypracovanie znaleckého posudku, poplatok za spracovanie žiadosti stanovený bankou) a pravidelné náklady (mesačná splátka pri bankou schválenej úrokovej sadzbe, poplatok za vedenie účtu, poistenie schopnosti splácať úver, prípadne poistenie nehnuteľnosti, ktoré sa môže platiť mesačne alebo iným časovým ekvivalentom, napr. ročne).

Banka môže zamietnuť žiadosť na základe negatívnych informácií z databáz a registrov ako Sociálna poisťovňa, úverový a neúverový register, register exekúcií, register úpadcov. Dôvody zamietnutia môžu byť rôzne ako napríklad účasť na hazardných hrách, rizikový zamestnávateľ, interné podmienky banky, ako rating, nevhodný predmet zabezpečenia, a pod..

Základné dokumenty k posúdeniu žiadosti sú nasledovné:
 
Identifikácia žiadateľov a rodinný stav:
 
• občiansky preukaz pri občanovi SR, pri cudzincoch cestovný pas alebo identifikačná karta občana EÚ a povolenie na trvalý, dlhodobý pobyt alebo v prípade cudzinca bez trvalého pobytu akceptovaného zo strany banky povolenie na prechodný pobyt,
• v prípade žiadateľa so zúženým alebo zrušeným bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov (BSM) sa dokladuje notárska zápisnica o zúžení BSM alebo rozsudok o zrušení BSM,
• u rozvedeného žiadateľa môže byť vyžadovaný rozsudok o rozvode manželstva.
 
Dokumenty k predmetu zabezpečenia:
 
• znalecký posudok v papierovej forme a na elektronickom médiu vyhotovený podľa podmienok banky,
• titul nadobudnutia nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, na základe ktorej záložca nadobudol nehnuteľnosť), ak nie je súčasťou znaleckého posudku,
• v prípade, že žiadateľ nie je zároveň vlastníkom zakladanej nehnuteľnosti, doklad totožnosti záložcu.
 
Dokumenty k príjmom:
 
• Potvrdenie o výške príjmu na tlačive banky, pokiaľ príjem nie je overiteľný v databáze Sociálnej poisťovne (napr. zamestnanci ozbrojených zložiek, príjem zo zamestnania v zahraničí),
• Pri príjme zo zamestnania v zahraničí pracovná zmluva. V prípade, že pracovná zmluva nie je v bankou akceptovateľnom jazyku, je potrebný úradný preklad,
• U SZČO daňové priznanie za posledné zdaňovacie obdobie, ak bolo podané do 31.3. a potvrdenie o výške zaplatenej dane potvrdené Finančnou správou. V prípade, že SZČO uplatňuje preukázateľné výdavky a účtovníctvo vedie v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, dokladuje účtovnú závierku. Banka môže pristupovať k výpočtu akceptovateľného príjmu viacerými spôsobmi, napr. určitým percentom z tržieb alebo podľa vzorca (základ dane – daň / 12),
• Pri príjme z vlastnej spoločnosti (s.r.o) daňové priznanie za posledné zdaňovacie obdobie, ak bolo podané do 31.3., účtovná závierka, potvrdenie o výške zaplatenej dane potvrdené Finančnou správou, rozhodnutie valného zhromaždenia alebo rozhodnutie spoločníka o rozdelení/vyplatení zisku, výpis z účtu preukazujúci vyplatenie zisku. V niektorých bankách je možné dokladovať príjem z vlastnej spoločnosti aj určitým percentom z tržieb,
• Príjem z dôchodku dokladuje žiadateľ potvrdením o dôchodku s uvedenou aktuálnou sumou, pokiaľ ho nie je možné overiť v databáze Sociálnej poisťovne,
• K príjmu z prenájmu nehnuteľnosti nájomná zmluva, list vlastníctva, prípadne daňové priznanie,
• Rodičovský/materský príspevok sa dokladuje rozhodnutím o materskom príspevku, resp. potvrdenie o poberaní rodičovského príspevku. Niektoré banky akceptujú aj rodný list dieťaťa namiesto potvrdenia,
• Doktorandské štipendium žiadateľ dokladuje rozhodnutím o pridelení štipendia.
Okrem týchto zdrojov príjmu je možné dokladovať aj napr. príjem z dohody o pracovnej činnosti, ktorý je možné overiť prostredníctvom databázy Sociálnej poisťovne a výživné, ktoré sa dokladuje právoplatným rozsudkom súdu, ak tieto zdroje príjmu banka akceptuje podľa interných podmienok.
Ku všetkým príjmom, ktoré nie je možné overiť v databáze Sociálnej poisťovne, je potrebné dokladovať aj výpisy z účtu za bankou požadované obdobie a banka môže vyžadovať aj ďalšie dodatočné dokumenty.
 
Dokumenty k účelu:
 
• kúpa – návrh kúpnej zmluvy alebo rezervačná zmluva, resp. zmluva o budúcej kúpnej zmluve alebo návrh zámennej zmluvy. Pri spätnom preplatení sa okrem originálu, resp. úradne overenej kópie kúpnej zmluvy požaduje aj vydokladovanie úhrady celej kúpnej ceny,
• vysporiadanie BSM – právoplatný rozsudok o rozvode manželstva, dohoda o vysporiadaní,
• vysporiadanie dedičstva – právoplatné uznesenie o dedičstve alebo návrh dohody o vysporiadaní,
• výstavba/rekonštrukcia veľkého rozsahu – právoplatné stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebných prác potvrdené príslušným stavebným úradom, rozpočtové náklady na tlačive banky, zmluva o dielo, pokiaľ sa realizuje dodávateľsky. Môže byť vyžadovaná aj projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní. Pri spätnom preplatení sa dokladuje kolaudačné rozhodnutie, rozpočtové náklady na tlačive banky a prípadne výpisy z účtu s úhradami za stavebné materiály a prácu, faktúry, pokladničné doklady, a pod. v závislosti od podmienok konkrétnej banky,
• refinancovanie/konsolidácia úverov – banka môže vyžadovať úverové zmluvy a zmluvy o zriadení záložného práva, prípadne aktuálny zostatok úverov,
• bezúčelová hypotéka – účelové využitie prostriedkov sa nedokladuje, ale do žiadosti sa uvádza informatívny účel.